寒潮来袭冻裂家中水管业主物业法庭定损止争

又是一年春寒料峭之际，又是一年乍暖还寒之时。让我们不禁想起了去年冬天那场被业界称为“霸王级”的寒潮，让我们生活备受影响。近日，海门法院审结的一起因为寒潮冻裂家中水管导致的财产损害赔偿案件被南通中院裁定维持原判。

事情的原委是：李某夫妇08年购买海门市某小区一套住房，苏州某物业公司成为该小区的物业管理单位。2016年1月因受极寒天气影响，部分业主水表冻裂。经业主委员会和物业公司与自来水公司协商，领取水表后由物业及部分业主自行更换。更换水表后至恢复送水前，为防止业主家里水管被冻裂导致漏水发生，物业公司按物业管理操作程序将业主住宅表前阀关闭，通知业主在恢复送水后自行开启表前阀，并在楼道单元门上张贴了相关公告。

当月月底，李某夫妇回家时物业公司已经恢复供水，但家中拖把池的接水软管被冻裂，造成自来水大量囤积，将部分装潢、家具浸泡，后导致发霉、变形、损坏，后委托苏州某资产评估事务所对损坏财产价格进行了评估，相关财产重置价格为九万余元。遂诉至法院，要求物业公司进行赔偿。

承办法官办理案件的过程中，归纳双方主要争议焦点是：物业公司对李某夫妇财产损失是否存在过错。

通过法庭激烈的举证、质证，陈述、辩论，法官查明以下关键事实：漏水点主要由于低温冻裂原告家接水软管所致。且位于李某夫妇住宅内，不属于物业管控范围；被冻裂的接水软管由其自行购买使用，其使用年限较长，趋于老化，在寒潮期间，李某夫妇未予检测、管护、更换，亦未关闭水池与接水软管间的阀门，且疏于在家监控可能发生的冻害事故，对于漏水的发生有较大的过错，应负主要责任。

虽然一般而言，业主住宅内漏水，不可归咎于物业管理单位，但这并不代表本案的物业公司可以“事不关己，高高挂起”。本案中具有特殊性的是发生了数年难遇的大范围寒潮。作为物业管理企业，为用户更换水表时已经预见到其恢复送水后，可能因业主家里的水管冻裂而发生漏水，并为此进行了公告通知。李某夫妇家中漏水，显然与其表前阀未关闭有直接的关系。且据证人反映，有业主家里的表前阀是关闭的，也有开启的。故对李某夫妇家中漏水导致财产损失亦存在过错，但过错程度较小，应承担次要责任。

经承办法官进行现场勘查后，确认实木地板、龙骨、墙面、墙纸的损失按照重置价格进行确定，其余财产仍在实际使用，结合残值，按70%的重置价格确定损失。最终法院对李某夫妇的实际损失确定由物业公司承担35%赔偿责任，判令赔偿两万五千余元。双方均不服，向南通市中级法院上诉，该案经南通二审法院审理，裁定维持原判。

案件虽已审结，但承办法官想告诉大家的是：物业服务行业是随着城镇住房制度改革导致房屋所有权结构发生重大变化，而伴生的新兴行业。物权法中建筑物区分所有权的规定为物业服务的范围和权利义务奠定了法理基础。物业负责扫你的“门前雪”，却不必然管你的“家中尘”。而物业公司也应在小区公共区域内做好服务工作，为业主铺好回家的路。（华威  通讯员 李晓环    孔大鹏  王赟）

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